Häufig bewohnen Eigentümer ein Haus in dem eine weitere Wohnung frei wird. Wenn beide Wohnungen nebeneinander liegen haben die Käufer oft gute Gründe die Zweitwohnung zu erwerben. Zum einen kann der eigene Platzbedarf durch Familienzuwachs gestiegen sein und die nebenliegende Wohnung bietet sich zur Erweiterung an. Zum anderen kann die Immobilie als Altersvorsorge dienen und vermietet werden. Bei beiden Varianten wirkt sich die Veränderung auf das Stimmrecht des Eigentümers aus.
Verteilung der Stimmen
Wie verhält es sich mit dem Stimmrecht, wenn eine Zweitwohnung im selben Gebäude erworben wird? Dies hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Je nach Variante ändern sich die Stimmzahlen des Inhabers der Immobile: Werden beide Wohnungen zu einer vereinigt, so gibt es bei Eigentumsversammlungen eine Stimme für den Besitzer. Bleibt es allerdings dabei, dass beide Wohnungen geteilt sind, so kommt es auf das Prinzip für die Wohnungseigentümergesellschaft an.
Wird nach dem Prinzip des Objektstimmrechts abgestimmt, hat der Eigentümer zwei Stimmen. Gilt allerdings das Prinzip des Kopfteils so erhält er nur eine Stimme. Letzteres ist der gesetzliche Normalfall. Allerdings kann das Prinzip in der Teilungserklärung abweichend bestimmt werden. Beides ist jedoch nur für getrennte Wohnungen gültig. Bei zusammengelegten Immobilien verbleibt lediglich eine Stimme. Über diese Tatsache muss sich der Eigentümer bestenfalls vor Zusammenschluss der Wohnungen informieren.
Das Objektstimmrecht
Wird Wohnungseigentum unterteilt, so sieht das Ergebnis folgendermaßen aus. Hier besagt das Objektstimmrecht: Das Stimmrecht welches auf die ungeteilte Einheit fällt, wird entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten. Dabei wird es den jeweiligen Eigentümern zugewiesen (AG Dortmund, 14.06.2019, 514 C 4/19).
Wenn Wohnungen vereinigt werden, wirkt das nicht nachteilig für den Eigentümer, da er selbst die Zusammenführung der Immobilien herbeiführt. Auch auf die übrigen Eigentümer hat dies keinen negativen Einfluss, da deren Stimmkraft ansteigt.
Was ändert sich 2020? Neue Gesetze auf einen Blick
BrancheDas neue Jahr 2020 hat gerade begonnen und bringt neue Gesetze und Regelungen mit sich. Lesen Sie jetzt welche Änderungen es im neuen Jahr für Sie als Immobilienbesitzer und Mieter geben wird:
Steuererklärung zum Jahreswechsel
BrancheDas Jahr 2019 neigt sich langsam aber sicher dem Ende zu. In wenigen Tagen beginnt der Jahreswechsel und das Jahr 2020 steht vor der Tür. Im neuen Jahr bedeutet das für Steuerzahler vor allem eines: Die Steuererklärung für 2019 kann nun eingereicht werden. Was können Sie als Bundesbürger beim Finanzamt geltend machen? Unter anderem können der Arbeitsweg, sowie beruflich bedingte Arbeitsmittel von der Steuer abgesetzt werden. Informieren Sie sich jetzt über alles rund um das Thema Steuererklärung.
Bausparer, Kinderzulagen und Wohnungsbauprämie
Bis zum Jahresende erhalten Bausparer die volle Riester-Förderung, die Arbeitnehmer-Sparzulage und außerdem die Wohnungsbauprämie. Jede förderberechtigte volljährige Person erhält seit dem Beitragsjahr 2018 eine Grundzulage von 175 Euro vom Staat. Für jedes Kind gibt es zudem 185 Euro. Für Kinder die ab dem Jahr 2008 zur Welt gekommen sind, gibt es 300 Euro Kinderzulage. Für junge Sparer gibt es als effektive Starthilfe die sogenannte Wohnungsbauprämie. Diese gilt bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis 25.600 Euro (Singles) bzw. 51.200 Euro (Verheiratete). Außerdem gelten weitere Regelungen und Bedingungen für alle Steuerzahler:
Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen
Handwerksleistungen können steuerlich abgesetzt werden. Pro Haushalt können bis zu 6.000 Euro Lohn- und Fahrtkosten pro Jahr geltend gemacht werden. Maximal 1.200 Euro gehen dabei direkt von der Steuerschuld ab. Zudem sind folgende Tätigkeiten steuerlich begünstigt: Unterstützung beim Einkaufen, Kochen, Haustiere versorgen, Putztätigkeiten, Betreuung von Kindern und Pflege von Angehörigen. Als Steuerzahler lohnt es sich, die angefallenen Handwerkskosten anzugeben.
Jahresende – Vergleichen Sie Ihre Heizkosten
BrancheDas Jahr 2019 neigt sich langsam aber sicher dem Ende zu. Für Mieter und Eigentümer wird in den nächsten Wochen die Heizkostenabrechnung 2019 zum Thema. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hat nun einen allgemeinen Heizspiegel veröffentlicht. Im Auftrag des Bundesumweltministeriums und in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund e. V. und dem Verband kommunaler Unternehmen e. V. wurden die Daten ausgewertet. Damit können sowohl Mieter als auch Eigentümer den eigenen Heizenergieverbrauch bewerten. Zusätzlich erhalten Sie wertvolle Tipps für effizientes und klimafreundliches Heizen. Für den diesjährigen Heizspiegel wurden Daten von über hunderttausend beheizten Immobilien herangezogen.
Fazit des Heizspiegels
Ein wichtiger Faktor des Heizenergieverbrauchs ist der energetische Zustand des Gebäudes. Hierzu gibt es unter anderem folgende Zahlen und Fakten:
Die Kosten variieren dabei je nach Sanierungszustand. Alle Zahlen beziehen sich dabei auf das vergangene Jahr.
Auf dem Online-Portal www.heizspiegel.de können Verbraucher prüfen wie hoch Ihre Heizkosten im Vergleich zu ähnlichen Haushalten stehen. Viele bundesweite Mietvereine und Stadtwerke bieten zudem einen Heizspiegel-Flyer an, welcher viele umfangreiche Informationen für Mieter und Eigentümer bietet.
Höhe der Heizkosten im Vergleich
Das Heizen mit Öl wurde im letzten Jahr um rund zehn Prozent teurer. Im Gegensatz dazu sanken die Kosten für das Heizen mit Fernwärme und Erdgas. Dabei wurden im Heizspiegel 2019 erstmal Häuser mit Wärmepumpenheizung bewertet. Diese wurden im letzten Jahr überwiegend in Neubauten eingesetzt, wo die Heizkosten vergleichsweise gering sind. Neubauten sind dabei deutlich energieeffizienter als ältere Bestandsgebäude. Informieren Sie sich jetzt über Heizkosten und wie Sie die Kosten senken können!
Das Gebäudeenergiegesetz für den Klimaschutz
BrancheDer Klimaschutz ist nach wie vor in aller Munde. Die Bundesregierung vereinbarte kürzlich ein Maßnahmenbündel, indem es um die Förderung der energetischen Gebäudesanierung geht. Wegen des hohen Energieverbrauchs ist der Gebäudebereich ein wichtiger Faktor für die Erreichung der Klimaziele. Die Art wie wir wohnen und unsere Häuser bauen beeinflusst das Klima demnach entscheidend. Wie kann die Bundesförderung für Gebäude zu einem nachhaltigen Klimaschutz beitragen?
Zusammenschluss der Förderprogramme
Die neue Bundesförderung für Effiziente Gebäude (BEG) steht nun im Vordergrund. Durch die BEG werden alle bestehende Förderprogramme zu einem einzelnen Angebot gebündelt. Dies betrifft die Programme im Gebäudebereich, welche dadurch eingehend optimiert werden. Durch diesen Zusammenschluss werden die Regelwerke vereinfacht, wodurch die Handhabung deutlich erleichtert wird. Statt vieler verschiedener Programme gibt es nun ein einziges, welches alle Inhalte sammelt.
Geplant ist im ersten Schritt eine steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen. Diese soll ab dem Jahr 2020 zusätzlich zur bereits bestehenden Förderung eingeführt werden. Durch diese attraktive Maßnahme wird unter anderem folgendes bezuschusst:
Werden neue Wärmeschutzfenster eingebaut, so kann die eigene Steuerschuld verteilt über drei Jahre um 20 Prozent gemindert werden.
Die Höhe der Förderung
In Zukunft sind Förderungen bis zu 40 Prozent möglich. Je höhere der erreichte energetische Standard ist, desto höher wird auch die Förderung ausfallen. Bei Ölheizung gilt dabei die sogenannte Austauschprämie. Mit einem Anteil von 40 Prozent werden effiziente Heizsysteme gefördert. Dabei soll die erneuerbare Wärme an Attraktivität gewinnen. Die Eigentümer werden in Zukunft obligatorisch dazu beraten. Die Kosten für die Beratung werden über die bereits bestehenden Förderprogramme gedeckt. Dadurch wird bei Immobilieneigentümern der Anreiz geschaffen, sich mit dem Thema Umweltschutz auseinanderzusetzen. Das Gebäudeenergiegesetz kann nachhaltig einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
Ländlich oder zentrumsnah – was ist beliebter?
BrancheOb Stadt oder Land hängt vor allem auch vom Alter ab. Ältere Personen verlassen seltener den Ort in dem sie leben. Tendenziell wohnen sie ländlicher als ihre jüngeren Mitbürger. Diese verlagern den Wohnort überwiegend in Städte. Vor allem zwischen 18 und 29 zieht es sie weg aus ländlichen Gegenden.
Gründe für den Wechsel des Wohnortes
Welche Faktoren spielen beim Wohnortwechsel eine Rolle? Hierzu hat RWI-Vizepräsident Thomas K. Bauer eine klare Meinung: „Die Untersuchung zeigt die große Anziehungskraft der Städte auf junge Menschen. Sie werden unter anderem durch das höhere Lohnniveau gelockt, während die höheren Wohnkosten im Vergleich eine eher untergeordnete Rolle spielen“. Weiterhin meint Bauer: „Ältere Personen ziehen zwar tendenziell wieder raus aus den Städten, allerdings in deutlich geringerer Zahl.“ Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Personen unter 50 Jahren vor allem aus wirtschaftlichen Gründen den Wohnort wechseln. Es zieht sie in Regionen mit mehr beruflichen Möglichkeiten.
Binnenmigration in Bezug auf unterschiedliche Altersgruppen
Die demografischen Unterschiede zwischen Stadt und Land werden durch die Binnenmigration verschärft. Dies ergab eine Analyse des RWI – Leibniz-Institutes für Wirtschaftsforschung und der Ruhr Universität Bochum. Im Untersuchungszeitraum von 2008 bis 2014 ergaben sich folgende Werte:
Dies gilt besonders für die Landkreise in Ostdeutschland. Ältere Personen hingegen wechseln deutlich seltener den Wohnort. Wenn sie umziehen, dann überwiegend in ländliche Gebiete und Regionen. Dort können sie allerdings nicht die Lücke ausgleichen, welche die jüngere Generation durch Umzüge hinterlässt.
Neuer Trend: Ökologische Bauweise bei Häusern
BrancheDie Holzbauweise erfreut sich in Deutschland immer größerer Beliebtheit. Hierbei liegen vor allem Fertighäuser an der Spitze. Dabei werden die einzelnen Bauteile auf dem Baugrund zusammengesetzt. 15 Prozent aller Neubauten sind inzwischen Fertighäuser. Durch den großen Anteil an Vorfertigungen wird eine sehr gute Qualität garantiert. Zudem entsteht bei dieser Bauweise unter anderem eine hohe Zeitersparnis. Die Normen eines Niedrigenergiehauses werden bei vielen Fertighaussystemen inzwischen erfüllt.
Berlin als Vorreiter in Sachen Holzbauhaus
Kürzlich wurde in Berlin das erste vorgefertigte Mehrfamilienhaus aus Holz erbaut – und das innerhalb von 21 Tagen. Die schnelle Bauweise bietet künftigen Bauherren natürlich große Vorteile. Das Haus in Berlin hat mitunter folgende Eckdaten:
Aus 80 verschiedenen Holzelementen wurde das Gebäude zusammengesetzt. Vorgefertigt wurden diese von Lignolap – zusammengebaut anschließend in Berlin. Lignolap ist eines der führenden Holzbauunternehmen. Die Immobilie wurden von dem Geschäftsführer des Unternehmens und von dem bekannten Architekten Dr. Paolo Conrand Bercah realisiert. In kürzester Zeit stand das fertige Mehrfamilienhaus dann am vorgesehenen Ort. Die schnelle Bauweise wird in Zukunft immer mehr Kunden überzeugen.
Holzhäuser bieten viele Vorteile
Die Vorteile von Holzhäusern liegen klar auf der Hand: Hohe Maßgenauigkeit, eine positive Ökobilanz und kurze Bauzeiten sprechen für sich und überzeugen viele Käufer. Überwiegend befinden sich im Moment große Marken am Markt. Auch Systemanbieter von Fertighäusern besetzen den Markt. Die Haustypen an sich sind hierbei häufig überschaubar und lassen sich an das Budget der Käufer anpassen. Es bietet sich zudem die Möglichkeit von individuellen Fertighäusern. Diese sind allerdings nur bei Architekten erhältlich, deren Planung mit den Vorfertigungsprozessen zusammenhängt. In Zeiten der Nachhaltigkeit wird ein Zuwachs an Holzhäusern erwartet.
Laub im Garten – was ist zu beachten?
BrancheViel zu tun für Mieter: In den kommenden Wochen verlieren auch die letzten Bäume in den Gärten ihre Blätter. Immobilieneigentümer und Mieter sind jetzt in der Pflicht Straßen und Gehwege von Laub zu befreien. Dadurch werden unter anderem mögliche Unfälle vermieden. Im schlimmsten Fall kann es dabei zu Schadensersatzlagen kommen.
Auf eine gute Nachbarschaft
Muss ich mich als Eigentümer um das Laub kümmern, welches in Nachbars Garten landet? Fällt eine sehr große Menge an Blättern an, so kann die betroffene Person eine Entschädigung verlangen. Allerdings muss hierfür eine sehr große Beeinträchtigung vorliegen. Dies ist wiederum gesetzlich geregelt. Ansonsten gelten ähnliche Regelungen wie für Schnee im Winter:
Betroffene können Schadensersatz fordern, wenn durch das Laub ein Unfall entstanden ist. Rechtlich auf der sicheren Seite sind Sie, wenn sie nachweisen können, dass der betroffene Bereich regelmäßig von Laub befreit wurde. Dies sollte regelmäßig geschehen, um Unfälle von vorneherein zu vermeiden.
Die Verantwortung der Eigentümer
Eigentümer sind in der Regel an folgenden Plätzen dazu verpflichtet Laub zu fegen: An Gehwegen, die direkt an das eigene Grundstück grenzen und auf privaten, nicht ausgebauten Straßen. Als Eigentümer können Sie diese Pflicht im Mietvertrag auf Ihre Mieter übertragen. Sie müssen jedoch regelmäßig kontrollieren ob die Mieter den Pflichten tatsächlich nachkommen. Auf öffentlichen Bürgersteigen sind die Städte und Gemeinden für die Reinigung zuständig. Diese übertragen die Aufgabe häufig auf die Hauseigentümer. Laut Straßenreinigungssatzung ist es möglich die Verkehrssicherungspflicht auf Grundstücksbesitzer zu übertragen.
Mietkostenbelastung im Lauf der Zeit
BrancheIn den deutschen Großstädten steigen die Mieten immer weiter an. Diese Tatsache ist nun seit Jahren bekannt. Die durchschnittliche Mietkostenbelastung ist jedoch seit Mitte der 2000er auf einem konstanten Level. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) berichtet folgendes:
Für die einkommensschwachen Mieterhaushalte sieht es allerdings nicht positiv aus. Diese Mieter mussten im Jahr 2017 mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Kaltmiete bezahlen. Auch in Zukunft ist hier keine Besserung in Sicht.
Nachteil für Studenten
An fast allen Hochschulstandorten sind die Studenten von den Hohen Mietpreisen betroffen. Besonders deutlich ist die Erhöhung in Baden-Württemberg zu spüren. Hier stiegen die Mieten wie folgt: in Stuttgart um 19 Prozent, in Heidelberg um 14 Prozent und in Tübingen um 22 Prozent. Die höchsten Mieten bezahlen Studierende in München mit 690 Euro. Am günstigsten lebt es sich in Chemnitz mit 180 Euro.
In vielen Städten blieben die Angebotsmieten von Single-Wohnungen allerdings auch stabil. Im Vorjahresvergleich sanken manche sogar leicht. Minus drei Prozent verzeichnen die Städte München, Nürnberg und Bremen.
Städte im Vergleich
Den höchsten Anstieg in Deutschland hat die Bundeshauptstadt Berlin zu verzeichnen. Hier stiegen die Mieten seit dem Jahr 2009 um 104 Prozent. Dieser Wert lässt sich durch diverse Sanierungen, starken Zuzug und den niedrigen Ausgangswert 2009 erklären. Allerdings liegt die Hauptstadt im Mittelfeld, was den Quadratmeterpreis betrifft: 11,60 Euro bezahlen die Mieter. Spitzenreiter bleibt München mit 18,60 Euro pro Quadratmeter. Günstig dagegen sind die Preise in Dortmund, Leipzig und Essen mit rund 7,00 Euro je Quadratmeter. Im mittleren Bereich findet sich unter anderem Hamburg mit 11,80 Euro und Stuttgart mit 13,00 Euro.
Wohnungseigentumsgesetz muss reformiert werden
BrancheIn diesem Jahr steht eine dringend benötigte Reform des Wohnungszeitgesetzes (WEG) an. In vielen Dingen ist das WEG heutzutage nicht mehr zeitgemäß. So entstehen zum Beispiel folgende Probleme: Lademöglichkeiten für Elektroautos können durch das Gesetz nicht geschaffen werden. Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie die Umsetzung der Barrierefreiheit werden durch das WEG gehindert. Um diese Missstände ändern zu können ist eine Reform unabdingbar. Auch Sanierungen und Modernisierungen sollen dadurch in Zukunft vereinfacht werden. Immer mehr Gründe sprechen für eine Verbesserung des Gesetzes.
Bevorstehender Gesetzesentwurf
Zahlreiche Vorschläge ergaben sich aus einer offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG. Daraus wird bis Ende des Jahres 2019 ein neuer Gesetzesengwurf. Dies geht unter anderem aus dem Abschlussbericht der Arbeitsgruppe vor. Vorgesehen ist, dass das WEG praxisnäher wird. Zudem wollen bestehende Schwachstellen beseitigt werden. Jetzt liegt es an dem Bundesjustizministerium ein Gesetz zu kreieren, welches den Wohnungseigentümern mehr Gestaltungsfreiheit gibt. Im Sinne des Klimaschutzes und des Verbraucherschutzes soll auch Rechtssicherheit entstehen.
Das Ziel der Reform
Viele Änderungen und Verbesserungen sind in Planung. Dazu gehört unter anderem folgendes:
Das oberste Ziel der Reform liegt darin die lange andauernde Blockade dringender Baumaßnahmen aufzulösen. Die WEG sollten durch den neuen Gesetzesentwurf effizienter und zeitgemäßer handeln können. Nun muss das Bundesjustizministerium handeln und den Gesetzesentwurf bis Endes 2019 vorlegen.
Stimmrecht bei Zweitwohnungen
BrancheHäufig bewohnen Eigentümer ein Haus in dem eine weitere Wohnung frei wird. Wenn beide Wohnungen nebeneinander liegen haben die Käufer oft gute Gründe die Zweitwohnung zu erwerben. Zum einen kann der eigene Platzbedarf durch Familienzuwachs gestiegen sein und die nebenliegende Wohnung bietet sich zur Erweiterung an. Zum anderen kann die Immobilie als Altersvorsorge dienen und vermietet werden. Bei beiden Varianten wirkt sich die Veränderung auf das Stimmrecht des Eigentümers aus.
Verteilung der Stimmen
Wie verhält es sich mit dem Stimmrecht, wenn eine Zweitwohnung im selben Gebäude erworben wird? Dies hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Je nach Variante ändern sich die Stimmzahlen des Inhabers der Immobile: Werden beide Wohnungen zu einer vereinigt, so gibt es bei Eigentumsversammlungen eine Stimme für den Besitzer. Bleibt es allerdings dabei, dass beide Wohnungen geteilt sind, so kommt es auf das Prinzip für die Wohnungseigentümergesellschaft an.
Wird nach dem Prinzip des Objektstimmrechts abgestimmt, hat der Eigentümer zwei Stimmen. Gilt allerdings das Prinzip des Kopfteils so erhält er nur eine Stimme. Letzteres ist der gesetzliche Normalfall. Allerdings kann das Prinzip in der Teilungserklärung abweichend bestimmt werden. Beides ist jedoch nur für getrennte Wohnungen gültig. Bei zusammengelegten Immobilien verbleibt lediglich eine Stimme. Über diese Tatsache muss sich der Eigentümer bestenfalls vor Zusammenschluss der Wohnungen informieren.
Das Objektstimmrecht
Wird Wohnungseigentum unterteilt, so sieht das Ergebnis folgendermaßen aus. Hier besagt das Objektstimmrecht: Das Stimmrecht welches auf die ungeteilte Einheit fällt, wird entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten. Dabei wird es den jeweiligen Eigentümern zugewiesen (AG Dortmund, 14.06.2019, 514 C 4/19).
Wenn Wohnungen vereinigt werden, wirkt das nicht nachteilig für den Eigentümer, da er selbst die Zusammenführung der Immobilien herbeiführt. Auch auf die übrigen Eigentümer hat dies keinen negativen Einfluss, da deren Stimmkraft ansteigt.