Immobilien erben, Stress vermeiden - Hausverwaltung R.E. Immo GmbH

Erbschaften führen innerhalb von Familien oft zu Streit, besonders, wenn mehrere Familienmitglieder eine Erbengemeinschaft bilden. Es geht um den Immobilienwert, die Erbschaftsteuer, um Sanierungspflichten und die weitere Verwertung der Immobilien – oft auch um die sehr persönliche Klärung alter Dispute.

Die zu berücksichtigenden Umstände bei Erbschaften haben sich in den vergangenen Monaten verändert. Mit dem Jahressteuergesetz aus dem Dezember 2022 wurde auch das Bewertungsge-setz geändert. Das wirkt sich auf den zugrunde gelegten Wert von Immobilien bei der Erbschafts-steuer aus. Viele Erben müssen seit Beginn des Jahres 2023 mit einer viel höheren Erbschaftsteu-er rechnen. Denn der Wert der vererbten Immobilien wird höher angesetzt, während die Steuer-freibeträge gleichgeblieben sind.

Hinzu kommt, dass auf Erben von älteren Bestandsimmobilien Sanierungspflichten zukommen, wenn Dämmung und Heizungsanlage nicht mehr auf neuestem Stand sind. Laut Gebäudeenergie-gesetz (GEG) besteht für Erben spätestens nach zwei Jahren die Pflicht zur Dämmung der obers-ten Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum oder des Daches. Über 30 Jahre alte Öl- und Gasheizkessel müssen erneuert werden, wenn sie nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwert-technik basieren. Rohre für Heizwärme und Warmwasser in unbeheizten Räumen müssen ge-dämmt werden.

Wenn kein Testament vorliegt oder das Testament mehrere verschieden Begünstigte vorsieht, ist der Streit oft programmiert. Oft stehen die geerbten Häuser dann monate- oder sogar jahrelang leer, weil keine Einigung erzielt werden kann. Schnell können zwischen 50.000 und 150.000 Euro Sanierungskosten auf die Erbengemeinschaft zukommen. Das Sanierungsthema einfach auszusit-zen, ist für Erbengemeinschaften allerdings nicht ratsam, denn nach dem Gebäudeenergiegesetz werden 50.000 Euro Bußgeld fällig, wenn Erben ihrer gesetzlichen Sanierungspflicht nicht nach-kommen.

Am einfachsten gestaltet sich die Erbauseinandersetzung, wenn das Immobilieneigentum verkauft wird, denn Geld lässt sich leichter teilen als eine Wohnung oder ein Haus. Schwierig wird es, wenn ein Erbe im Haus wohnt oder es zukünftig ganz oder teilweise nutzen will. Kompromisse lassen sich oft leichter finden, wenn eine neutrale Beratung hinzugezogen wird, etwa ein Media-tor oder eine Mediatorin mit Erfahrungen in Erbschaftsangelegenheiten.