Steuern sparen bei Vermietung – aber nicht in jedem Fall

Immobilienbesitz dient manchmal dazu, Steuern zu sparen. Dies ist in den allermeisten Fällen durchaus legitim. Manche Steuergestaltungsmodelle schießen jedoch weit über das Ziel hinaus. Hier hat der Bundesfinanzhof jetzt einen Riegel vorgeschoben.

Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil (BFH, 20.06.2023 – IX R 17/21) entschieden: Wird ein Objekt mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern vermietet, können Verluste aus der Vermietung nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden.

Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 Quadratmetern erworben. Sie vermieteten die Objekte unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Aus der Vermietung erzielten die Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dies führte zu einer erheblichen Einkommensteuerersparnis.

Eine Verrechnung der Verluste mit anderen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis ließ der BFH nicht zu. Werde eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht erbringen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich unbeachtliche sogenannte Liebhaberei. Bei Liebhaberei seien Verluste aus dieser Tätigkeit nicht mit anderen positiven Einkünften ausgleichsfähig.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der BFH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung aufwendig gestalteter oder ausgestatteter Objekte nicht automatisch mit steuerlichen Vorteilen zu rechnen ist. Es handelt sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die aufgrund der damit verbundenen Kosten häufig auch nicht kostendeckend vermietet werden können. Für solche Objekte muss im Rahmen der steuerlichen Einkommensermittlung nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein positives Ergebnis erzielt werden kann.