Mängel – ein Begriff, den niemand im Zusammenhang mit Immobilien hören möchte. Die ganze Materie ist kompliziert, zudem wurden (vermeintliche) Mängel gern verwendet, um den Preis zu drücken. Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) geäußert. Ihm kam es hier vor allem auf einheitliche Formulierungen an.
Mängel: Unterschiede bei Bau oder Kauf
Wenn Mängel auftreten, gibt es entscheidende Unterschiede zwischen Bau oder Kauf, die nicht auf die gleiche Weise zu regeln sind. Wer eine Immobilie kauft, die etwa feuchte Wände hat, kann für die Instandsetzung Geld verlangen. Aber er muss die Arbeiten danach nicht ausführen lassen. Das Geld ist quasi eine Entschädigung, ähnlich wie es bei einem Verkehrsunfall ist. Da bekommt der Geschädigte auch einen Schadensersatz, muss diesen aber nicht für die Instandsetzung des Autos verwenden.
Bei einem Neubau ist das jedoch anders. Gibt es dort einen Mangel, dann kann ein Vorschuss für eine Instandsetzung eingefordert werden. Es muss jedoch später darüber Rechenschaft abgelegt werden, was mit dem Geld gemacht wurde. So wollen die Richter verhindern, dass kleine Mängel aufgebauscht würden, nur um Geld zu kassieren.
Kein Vorschuss bei Kauf
Der BGH hat geurteilt, dass der Käufer einer Eigentumswohnung im Rahmen des kleinen Schadensersatzes entweder einen Ausgleich bezüglich des Minderwerts des Objekts durch die Mängel verlangen kann, oder den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. Ein Vorschuss, der später gerechtfertigt werden muss, ist nicht zulässig. Es ist unerheblich, ob die Mängel tatsächlich beseitigt werden. Es ist weiterhin zulässig, dass der Minderwert geschätzt wird. Ist es unverhältnismäßig, eine Mängelbeseitigung vorzunehmen, kann der Käufer auch als Schadensersatz nur den mangelbedingten Minderwert verlangen.
(Grafik: © Dieter G., Pixapay)
