Vermieter kann Instandhaltungskosten nicht auf Mieter abwälzen

Wieder einmal gab es ein wichtiges Urteil beim BGH, das sich mit der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter beschäftigt. In diesem Fall ging es um die Instandhaltungskosten. Das Urteil besagt: Modernisiert ein Vermieter sein Objekt, dann darf er nur die Kosten für die tatsächliche Modernisierung auf den Mieter abwälzen. Fallen im Zuge der Baumaßnahmen auch Instandhaltungskosten an, muss er für diese selbst aufkommen.

Vermieter muss Instandhaltungskosten herausrechnen

Müssen an einem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, darf der Vermieter die Kosten auf seine Mieter umwälzen. Die jährliche Miete darf um 11 Prozent des Betrages erhöht werden, der für die Maßnahmen aufgewandt wurde. Seit 2019 sind es 8 Prozent. Das gilt jedoch nicht für Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurden.

Im vorliegenden Fall ging es um umfangreiche Baumaßnahmen, die der Vermieter vornehmen ließ. Er ersetzte 60 Jahre alte Wohnungstüren, tauschte die Briefkastenanlage aus und erneuerte alte Fenster im Treppenhaus, die noch intakt waren. Anschließend erhöhte er nach § 559 Abs. 1 BGB die Miete, indem er die vollen Kosten für die neuen Teile ansetzte. Allerdings zog er dabei keinen Instandhaltungsanteil ab, was der bisher geltenden Auffassung durchaus entsprach. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen von Teilen, deren Lebensdauer weitgehend abgelaufen war, mussten nicht um einen Instandhaltungsanteil des Vermieters gekürzt werden.

BGH-Urteil bringt Änderung

Das Urteil BGH, 17.6.2020, VIII ZR 81/19 bringt insofern eine Änderung mit sich, als dass der Vermieter nicht mehr die Modernisierung und die Instandhaltung, die zusammen ausgeführt wurden, auch zusammen auf die Mieter abwälzen kann. Die geltenden Vorschriften bezüglich der Modernisierung seien nicht dafür da, um die Kosten nicht selbst tragen zu müssen, sondern um die Mietsache zu verbessern.

Die Instandhaltung bzw. Instandsetzung hat der Vermieter zu tragen. Sie dient dazu, das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Was genau Modernisierungen sind, die eine Mietsache verbessern, hat der Gesetzgeber genau festgelegt. Sie dienen etwas der Einsparung von Energie, schaffen neuen Wohnraum oder verbessern die Lebensqualität, wie etwa eine neue Dusche.